안녕하세요 오늘 포스팅할 주제는 "전세계약" 관련 내용입니다.
'전세사기 예방 Check List'
전세 계약 전 Check List
1. 주변 매매가, 전세가 확인 방법
① 인터넷으로 빠르게 확인하기
- 국토교통부 실거래가 공개 시스템
- (App) 국토교통부 모바일 부동산 실거래 정보
- 한국부동산원 부동산테크
- 시세정보업체 (네 O버, 직 O, 다 O 등)
② 인근 부동산 공인중개사를 방문해서 확인하기
2. 주택 임대차 표준 계약서 사용
- 대항력, 우선변제권 확보 방법 등 계약 전 필수 확인사항을 안내하고 임차인의 보증금 보호를 위한 정보를 제공하는 등 전세 피해를 예방할 수 있습니다.
- 공인중개사에게 표준 계약서*를 사용하도록 요청하세요.
* rtms.molit.go.kr에서 다운로드 가능!
국토교통부 / 부동산 거래 관리 시스템
부동산거래신고 : 1588-0149 주택임대차신고 : 1533-2949
rtms.molit.go.kr
3. 근저당권, 전세권 등 선순위 채권 확인으로 부채 규모 확인
- 전세 보증금 피해가 발생하는 경우 근저당권 등 물권 순위에 따라 변제되므로, 보증금보다 순위가 우선하는 채권 규모를 확인하여 돌려받을 수 있는 보증금 금액 규모를 가늠할 수 있습니다.
- 등기소, 인터넷등기소 또는 무인민원발급기에서 등기부등본을 발급하면 [을구]에서 근저당 및 전세권 확인 가능합니다.
4. 임대인의 세금 체납여부 확인
- 미납세금은 임차인의 보증금보다 우선 변제될 수 있으므로 전세 피해 발생 시 임차인이 변제받을 수 있는 금액을 가늠할 수 있습니다.
- 임대인의 납세증명서를 발급(임대인 동의 필요) 받으면 체납여부를 확인할 수 있습니다.
* 국세는 세무서, 지방세는 주민센터에서 발급 가능(임대인이 직접 발급하는 경우 홈택스, 위택스 등 온라인으로 발급 가능)
5. 선순위 보증금 확인
- 다가구주택의 경우 다수의 임차인이 존재하므로 당사자보다 순위가 우선하는 보증금을 확인하여 향후 전세 보증금 피해를 겪었을 때 변제받을 수 있는 금액을 가늠할 수 있습니다.
- 임대인 또는 임차인이 주민센터 또는 등기소를 방문하여 확정일자 부여 현황을 발급받으면 됩니다. (임대차계약 이전에는 임대인의 동의가 필요합니다.)
전세 계약 후 Check List
1. 임대차 신고
- 임대차계약 신고는 법적 의무*입니다.
* 신고 대상 : (지역) 전국(道 관할 군 지역 제외, 경기도 내 군 지역은 포함), (금액) 보증금 6천만 원 또는 월차임 30만 원 초과
- 대차 계약 신고를 하면 확정일자가 부여되어 우선변제권을 획득할 수 있습니다.
- 온라인 신고 또는 관할 주민센터를 방문하여 신고하시면 됩니다. (확정일자 부여를 위해서는 임대차 계약서 필요)
2. 전입신고
- 전입신고는 법적 의무입니다.
* 신고 사유 발생일로부터 14일 이내 신고, 위반 시 과태료 최대 5만 원(주민등록법)
- 전입신고를 하지 않으면 임차인의 보증금이 보호되지 않습니다.
- 관할 주민센터 방문하거나 정부 24 온라인으로 신고하시면 됩니다.
3. 전세보증금 반환보증 가입
- 전세가격 하락 등 임차인이 집주인에게 보증금을 돌려받지 못할 경우 보증금 전액을 보증 기관에서 대신 반환해 드립니다.
* 수도권은 보증금 최대 7억 원, 비수도권은 최대 5억 원까지 보증 가입 가능(주택도시보증공사 기준)
- 주택도시보증공사, 주택금융공사, 서울보증보험 등에서 상담 후 가입하시면 됩니다.
안심전세 APP 활용하기!
국토교통부와 주택도시보증공사, 한국부동산원은 임차인이 전세계약을 맺을 때 필요한 정보를 제공하는 안심전세 앱을 출시하였는데요. 안심전세앱은 지난해 9월 정부가 발표한 ‘전세사기 피해 방지 방안’의 후속 조처입니다.
안심전세 앱은 전세사기 발생의 주요 원인으로 꼽히는 임대인과 임차인 간 ‘정보 비대칭’ 문제를 해결하기 위한 목적으로 개발되었으며, 특히 최근 전세사기가 무더기로 벌어진 신축빌라에 대해서도 안심전세 앱은 적정 시세를 제공하여 세입자가 적정 시세를 알면 분양 가격과 같거나 더 높은 전셋값으로 임대차 계약을 맺게 되는 상황을 피할 수 있습니다.
안심전세 앱에 선순위 권리 관계, 근저당, 전세보증금 등 정보를 추가로 입력하면 자가진단 결과도 도출됩니다. 임차인이 검색한 주택의 지역 평균 전세가율과 평균 경매낙찰가율 정보를 바탕으로 안심할 수 있는 전세보증금 수준이 제시되고, 경매에 넘어갈 경우 손실이 우려되는 금액도 그래프와 함께 제공된다고 하는데요
또 해당 주택이 주택도시보증공사의 전세보증금 반환 보증에 가입 가능한 물건인지도 안내하고, 임대인이 과거 보증금 반환을 안 해 보증사고를 일으킨 경우가 있는지, 주택도시보증공사의 보증가입이 금지된 사람인지, 상습적으로 보증금 반환을 안 해 ‘악성임대인’으로 등록된 사람인지, 채무와 체납 기록이 있는지 등의 핵심 임대인 정보도 제공할 예정이라고 합니다.
또한 안심전세 앱에서 건축물대장을 열람해 불법건축물 해당 여부와 등기부등본도 열람할 수 있게 돼 선순위채권과 근저당 등 설정 여부도 확인할 수 있습니다. 주택도시보증공사 사내 변호사와 1대 1 법률상 담도 무료로 제공한다고 하니 많은 도움을 받을 수 있겠네요.
오늘 포스팅은 대한민국 정책브리핑에 전세사기 피하는 전세계약 체크리스트를 참조하여 제작하였습니다. 많은 도움이 되셨길 바라며 이만 포스팅을 마치도록 하겠습니다.
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